Jouw Eigen Huis - Woningmarkt houdt zich tot nu toe goed, maar onzekerheden voor 2021 blijven groot

Woningmarkt houdt zich tot nu toe goed, maar onzekerheden voor 2021 blijven groot

Woningmarkt houdt zich tot nu toe goed, maar onzekerheden voor 2021 blijven groot
18-02-2021 08:52 | Nieuws | auteur Redactie

AMSTERDAM - Ondanks een sterk jaar voor de woningmarkt, blijven de onzekerheden op de woningmarkt door de coronacrisis uitzonderlijk groot. Gemiddeld stegen de woningprijzen in 2020 met +7,8 procent op jaarbasis harder dan in 2019 (+6,9 procent). Het aanbod te koop staande woningen nam gedurende het jaar af en zorgde voor extra opwaartse prijsdruk. Hoewel er veel aandacht is voor de krapte op de woningmarkt, nam de schaarste aan woningen in 2020 met zo’n 30.000 woningen af.

De huishoudgroei was veel lager dan in andere jaren, terwijl de bouw slechts licht terugviel. Ook in 2021 verwachten we dat het aantal huishoudens tijdelijk minder groeit dan in eerdere jaren. Dit is een belangrijke reden om dit jaar uit te gaan van enige afkoeling van de prijzen. Toch zijn er ook plausibele scenario’s waarin de prijzen verder stijgen of juist sterker dalen dan in ons basisscenario.

Overheidssteun en lagere rentes stutten woningmarkt in 2020

Door de coronasteunmaatregelen en verdere daling van de rentes lijkt de woningmarkt tot nu toe wel immuun voor de coronacrisis. In 2020 wisselden 7,7 procent meer woningen van eigenaar dan in 2019. De woningprijs steeg in 2020 op jaarbasis gemiddeld met 7,8 procent en overtreft zo de prijsstijging van 6,9 procent in 2019. De steun en lagere rentes hebben de woningmarkt afgelopen jaar op drie manieren gestut. Als gevolg van de steun en lagere rentes:

1. bleef de betaalbaarheid van een koopwoning op peil.
2. nam de activiteit van beleggers op de woningmarkt toe.
3. veerde het vertrouwen in de woningmarkt na een kleine dip snel op.

1. Betaalbaarheid koopwoning bleef op peil

Twee ontwikkelingen hebben een positief effect gehad op de betaalbaarheid van een koopwoning: het besteedbaar inkomen nam gemiddeld toe en de rentes daalden. Gemiddeld daalde de hypotheekrentes gedurende 2020 met een rentevaste periode langer dan 10 jaar met ruim 0,5 procent-punt. Verder bleef door de overheidssteun de impact van de crisis op de arbeidsmarkt tot nu toe beperkt. Het zijn vooral jongeren met flexibele arbeidscontracten die tot nu toe werkloos zijn geworden als gevolg van de coronacrisis. Zo steeg de werkloosheid onder jongeren t/m 25 jaar tussen februari en december met 3 procent-punt (van 6,5 procent naar 9,5 procent). De stijging in de leeftijdsgroep van 25 t/m 45 jaar was tot nu toe meer beperkt (0,9 procent-punt). Daarnaast heeft de groep potentiële woningkopers relatief vaak een vast arbeidscontract. Inkomensverliezen onder deze groep bleven daarom tot nu toe beperkt.

2. Meer activiteit van beleggers op de woningmarkt in 2020

Gedurende 2020 nam de interesse van investeerders op de woningmarkt toe. In de eerste helft van 2020 kwam zo’n 20 procent van alle woningaankopen (koop- en huurwoningen) voor rekening van particuliere verhuurders, een toename vergeleken met een jaar eerder (FD, 2020; Rijksoverheid, 2021) (1). Onderliggende factoren die zorgden voor extra activiteit van beleggers zijn de verdere daling van de rentes en aankondiging van de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari 2021. Dit laatste heeft in de laatste maanden van 2021 nog een extra impuls gegeven aan de activiteit van woningbeleggers.

3. Vertrouwen bleef ondanks corona tot nu toe op peil

Anders dan tijdens de grote recessie in 2008, blijft het vertrouwen in de woningmarkt tot nu toe op peil. Het vertrouwen in de woningmarkt is na een kleine dip vanaf april in de tweede helft van het jaar weer hersteld. Drie belangrijke verschillen met de vorige crises spelen hier een rol.

Allereerst is het beleid van de overheid duidelijk anders. Door de grootschalige overheidssteun zijn de financiële gevolgen van de coronacrisis voor potentiële woningkopers tot nu beperkt. Bovendien hebben het aanscherpen van de regels rondom hypotheekverstrekking en beperken van de hypotheekrenteaftrek de impact van de crisis in 2008 op de woningmarkt versterkt.

Ten tweede is de coronacrisis niet het gevolg van kwetsbaarheden in de economie, maar heeft ze een epidemiologische oorzaak. De externe oorzaak van de crisis draagt bij aan de verwachting dat snel herstel van de economie mogelijk is, zodra het virus onder controle is.

Ten derde hebben de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren de woningprijzen tot nu toe gestut, omdat doorstromers hun overwaarde inbrachten bij de aanschaf van een volgende woning. Dit is één van de zelfversterkende mechanismen in de woningmarkt en draagt bij aan het behoud van het vertrouwen in de woningmarkt.

Krapte op de woningmarkt nam verder toe…

Bovengenoemde ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat de krapte op de woningmarkt in 2020 toegenomen is. Door de aanhoudende woningvraag kwam het aantal woningverkopen boven het aantal nieuw te koop gezette woningen uit. Hierdoor daalde het aandeel te koop staande woningen gedurende 2020 naar een historisch dieptepunt: van 1,2 procent van alle koopwoningen naar 0,9 procent. De keuze voor potentiële woningkopers nam hierdoor verder af. Dit zorgde in 2020 voor meer opwaartse druk op de woningprijzen.

…maar het woningtekort nam intussen af

Vergeleken met 2019 viel de huishoudensgroei in 2020 naar schatting ongeveer 40 procent lager uit. Afgelopen jaar kwamen er naar schatting 44.000 huishoudens bij, terwijl de woningvoorraad met zo’n 75.000 woningen toenam. Dit betekent dat het totale woningtekort (2) –van in totaal zo’n 330.000 woningen – met naar schatting zo’n 30.000 is ingelopen. De schaarste aan woningen nam in 2020 dus iets af.

De belangrijkste oorzaak voor de lagere huishoudensgroei is de lagere toestroom van immigranten (vooral arbeidsmigranten), als gevolg van de coronacrisis. Zij huren relatief vaak een woning, maar indirect hebben ze daarmee wel invloed op de koopprijzen. Als gevolg hiervan kunnen beleggers bijvoorbeeld moeilijker huurders vinden voor hun panden. Omdat dit hun verwachte rendement verlaagd, zullen zij bereid zijn om minder te bieden voor een woning.

Kans op afkoeling woningmarkt in 2021

In ons basisscenario vlakt de stijging van de woningprijzen in de eerste helft van 2021 af. Hierna volgt een milde daling van de woningprijzen die tot begin 2022 voortduurt. Op het laagste punt liggen de woningprijzen gemiddeld zo’n 2,5 procent lager dan de prijspiek in 2021. Op jaarbasis komen de woningprijzen in het basisscenario gemiddeld nog wel 5 procent hoger uit vergeleken met het gemiddelde in 2020 (3). Het aantal woningverkopen neemt met zo’n 10 procent af. De verwachtingen voor de woningmarkt zijn met grote onzekerheid omgeven, hoewel de drijvers wél bekend zijn. We behandelen ze hierna en geven aan in welke richting we ze in ons basisscenario zien ontwikkelen. Daarna geven we aan dat ook andere scenario’s denkbaar zijn.

1. Hypotheekrente volgt marktrente

Op lange termijn is er een duidelijk verband tussen marktrentes voor overheden en banken en de hypotheekrente. Die marktrentes zullen waarschijnlijk iets oplopen dit jaar. Ten eerste lenen overheden veel geld op de kapitaalmarkt om economieën te ondersteunen tijdens de coronacrisis. De grote vraag naar geld zorgt zo voor opwaartse druk op de rentes. De aansterkende economie kan de rente verhogen, via een hogere vergoeding voor inflatie en omdat beleggers minder obligaties en meer aandelen willen aanhouden. Tegelijkertijd is de concurrentie op de hypothekenmarkt momenteel zeer groot. Ook blijft de Europese Centrale Bank  voorlopig nog beleid voeren dat de rente drukt. Dit zet juist neerwaartse druk op de hypotheekrentes. Al met al kan dit leiden tot een zeer lichte stijging van de hypotheekrente, en zo neerwaartse druk op de woningprijzen zetten.

2. Budget kopers neemt iets toe

Een positieve loonontwikkeling zorgt ervoor dat de leencapaciteit voor veel huishoudens iets toeneemt. Dit jaar gaan we uit van  een gemiddelde nominale cao-loonstijging voor bedrijven van 1,4 procent (CBP, 2020). Ook verhoogt het meetellen van het tweede inkomen voor 90 procent (in plaats van 80 procent in 2020) de financieringsruimte voor tweeverdieners. Dit zet opwaartse druk op de woningprijzen. Daarnaast zorgen de positieve loonontwikkeling en lagere lasten ervoor dat de betaalbaarheid van een koopwoning verbetert, maar in mindere mate dan in 2020.

3. Toenemende onzekerheid op de arbeidsmarkt 

Naar verwachting zal de crisis dit jaar ook vaker mensen met een vast arbeidscontract raken. Een deel van de bedrijven reorganiseert en we verwachten ook nog een flinke toename van het aantal faillissementen. Potentiële woningkopers zullen hierdoor vaker te maken krijgen met inkomensverliezen en zullen dan niet of minder bieden voor een woning. Dit zorgt voor neerwaartse druk op de woningprijzen.

4. Minder activiteit van beleggers op de woningmarkt…

Naar verwachting neemt de activiteit van beleggers op de woningmarkt dit jaar af. De stijging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 2 procent naar 8 procent per 2021 heeft het verwachte rendement van een verhuurderswoning verlaagd. Daarnaast hebben de gemiddelde daling van de huurprijzen in de vrije huursector en lage huishoudensgroei op korte termijn een negatief effect op het verwachte rendement. Ook is er met de verkiezingen in aantocht meer onzekerheid over eventueel woningmarktbeleid gericht op woningbeleggers van een volgend kabinet. Dit verlaagt de woningvraag van particuliere investeerders, wat neerwaartse druk zal zetten op de woningprijzen.

Het is nog wel de vraag hoe substantieel dit effect zal zijn. Doordat het rendement op alternatieve investeringen momenteel laag is, blijft het investeren in een woning mogelijk nog relatief aantrekkelijk. Ook kan de toegenomen hoeveelheid spaargeld als gevolg van de coronacrisis de toestroom van vermogen van beleggers op de woningmarkt dit jaar mogelijk verhogen. De vraaguitval van beleggers kan hierdoor beperkt blijven. Als de interesse van woningbeleggers afneemt, zet dit neerwaartse druk op de woningprijzen.

5. Verlaging overdrachtsbelasting voor starters stut prijzen

Tegenover het nadeel voor beleggers, staat een voordeel van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting (2 procent van de aankoopprijs) voor starters. Dit zal vooral in het eerste kwartaal zorgen voor extra verkopen op de woningmarkt, door uitstel van aankopen uit 2020 en omdat de vrijstelling vanaf april alleen nog geldt voor woningen met een aankoopprijs tot €400.000. Omdat starters met 30 procent gemiddeld een groter aandeel van de woningaankopen voor hun rekening nemen dan particuliere investeerders (ruim 10 procent), is het netto effect op het aantal woningverkopen in het eerste kwartaal naar verwachting positief. Dit ondersteunt de woningprijzen, vooral in het segment tot 400.000 euro.

6. Woningtekort neemt verder af in 2021

We veronderstellen dat de huishoudensgroei als gevolg van de coronacrisis ook in 2021 laag uitvalt. Het voortduren van de reisbeperkingen en economische onzekerheid zullen de arbeidsmigratie drukken als de coronacrisis langer voortduurt. Tegelijkertijd zal het aantal jongeren dat om financiële redenen langer thuis blijft wonen toenemen. Zij studeren bijvoorbeeld langer door of blijven thuis wonen, omdat ze moeilijker een baan kunnen vinden. Dit zal de woningvraag verlagen en zal zorgen voor neerwaartse prijsdruk. Omdat de uitbreiding van de woningvoorraad – naar verwachting zo’n 65.000 woningen - ook dit jaar waarschijnlijk groter is dan de huishoudensgroei, zal het woningtekort dit jaar verder teruglopen. Op langere termijn zal het woningtekort weer verder oplopen. Enerzijds zal de huishoudensgroei weer toenemen met het economisch herstel. Anderzijds zal de crisis de oplevering van nieuwbouwwoningen komende jaren naar verwachting vertragen.

7. Meer pessimisme op de woningmarkt

De negatieve effecten van de crisis en onzekerheden rondom het economisch herstel kunnen zorgen voor minder vertrouwen in de woningmarkt. Huishoudens zullen dan vaker hun koopwensen uitstellen, of een lager bedrag durven bieden. Ook zullen doorstromers er dan vaker voor kiezen eerst hun woning te verkopen, en daarna pas zelf op zoek te gaan naar een woning. De markt zal dan verschuiven van een verkopers- naar een kopersmarkt (relatief veel aanbod ten opzichte van de vraag). Dit kan neerwaartse druk zetten op de woningprijzen. Het sentiment kan de komende tijd een belangrijke stempel drukken op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Zeker gezien het feit dat vertrouwen, vanwege zijn zelfversterkende karakter (4), snel om kan slaan.

Positievere en negatievere scenario’s ook goed denkbaar

Door de uitzonderlijk grote onzekerheden op de woningmarkt kan ons basisscenario snel ingehaald worden door de werkelijkheid. De coronacrisis maakt kortetermijnontwikkelingen op de woningmarkt onvoorspelbaar. Zo is er een scenario denkbaar waarin de woningmarkt verder verhit raakt. Dit is het scenario waarin het virus snel wordt ingedamd, de economie snel herstelt, de faillissementsgolf meevalt en de rentes (desondanks) laag blijven. Een scenario waarin de pandemische risico’s hoog blijven, de economie traag herstelt met veel faillissementen en werkloosheid tot gevolg en waarin risicopremies op rentes stijgen, kan er juist toe leiden dat de woningvraag en huizenprijzen sneller dalen dan in het basisscenario. Door zelfversterkende effecten in de woningmarkt kunnen beide scenario’s een flink afwijkend effect hebben op de woningprijzen vergeleken met ons basispad.

Een woning kopen in onzekere tijden

Ben je van plan om een woning te kopen? In deze onzekere tijden is het verstandig om extra bewust na te gaan hoe lang je verwacht de woning aan te houden. De onzekerheden rondom korte termijn ontwikkelingen van woningprijzen zijn groot en niemand kan vooraf voorspellen wanneer een piek (of dal) van de woningprijzen zich voordoet. Wie verwacht kort in een woning te wonen, moet er rekening mee houden dat de hypotheek hoger kan blijken dan de netto-opbrengst bij verkoop. Die kans is natuurlijk kleiner naarmate je meer eigen geld inbrengt of sneller aflost. Daarnaast kan het zinvol zijn na te denken over terugvalopties in het geval je inkomen onvoorzien anders uitpakt dan gedacht (bijvoorbeeld door werkloosheid of het verbreken van een relatie).

Koophuizen

Geen advertenties gevonden

meer koophuizen

Plaats zelf uw Koophuis

DIY Interieur Blogs

Nieuwste Blogs:

Meer Blogs